Acquistare la prima casa è un passo importante, ma comporta anche diverse spese. Fortunatamente, la normativa italiana prevede agevolazioni fiscali che permettono di risparmiare sulle imposte dovute al momento dell’acquisto.

Vediamo insieme chi può beneficiarne, quali immobili rientrano nelle agevolazioni e quali condizioni bisogna rispettare per non perdere i vantaggi fiscali.

Cosa sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono benefici fiscali riconosciuti a chi acquista un’abitazione rispettando determinati requisiti.

Il principale vantaggio consiste nella riduzione delle imposte sull’acquisto, con differenze a seconda che l’immobile venga comprato da un privato oppure da un’impresa con vendita soggetta a IVA.

Quanto si risparmia acquistando la prima casa?

Acquisto da privato o con vendita non soggetta a IVA:

• Imposta di registro ridotta dal 9% al 2%, con un minimo di 1.000 euro.
• Imposta ipotecaria: 50 euro.
• Imposta catastale: 50 euro.

Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA:

• IVA ridotta dal 10% al 4%.
• Imposta di registro: 200 euro.
• Imposta ipotecaria: 200 euro.
• Imposta catastale: 200 euro.

Queste riduzioni possono rappresentare un risparmio significativo sul costo complessivo dell’acquisto.

Chi può richiedere le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni sono riservate alle persone fisiche che acquistano un immobile al di fuori della propria attività imprenditoriale o professionale.

Per beneficiarne è necessario rispettare alcuni requisiti:

• Non possedere, in via esclusiva o insieme al coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune, salvo particolari eccezioni previste dalla legge.
• Non essere già titolari di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo l’impegno a venderla nei termini previsti.
• Acquistare un immobile appartenente alle categorie catastali ammesse.
• Rispettare le condizioni relative alla residenza o all’attività svolta nel Comune.

Le agevolazioni possono essere richieste anche dai cittadini stranieri, purché siano soddisfatti i requisiti previsti.

Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

Le agevolazioni prima casa sono previste per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2: abitazioni di tipo civile.
• A/3: abitazioni di tipo economico.
• A/4: abitazioni di tipo popolare.
• A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare.
• A/6: abitazioni di tipo rurale.
• A/7: abitazioni in villini.
• A/11: abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Sono invece escluse le abitazioni di tipo signorile (A/1), le ville (A/8) e i castelli o palazzi di particolare pregio (A/9).

In presenza di specifiche condizioni, i benefici possono essere riconosciuti anche per immobili in costruzione o in corso di ristrutturazione.

È obbligatorio trasferire la residenza?

Per usufruire delle agevolazioni, generalmente l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede oppure nel quale trasferirà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Non è necessario trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata: è sufficiente stabilirla nel territorio comunale.

Le agevolazioni possono spettare anche quando l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o di studio, senza obbligo di trasferimento della residenza. Sono inoltre previste disposizioni specifiche per chi si è trasferito all’estero per motivi di lavoro.

Le agevolazioni valgono anche per box e cantine?

Sì. I benefici possono essere applicati anche alle pertinenze destinate a servizio dell’abitazione, appartenenti alle categorie:

• C/2: cantine, soffitte e locali deposito.
• C/6: box, autorimesse e posti auto.
• C/7: tettoie.

È possibile usufruire dell’agevolazione per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Le pertinenze possono essere acquistate insieme all’abitazione oppure successivamente, rispettando le condizioni previste dalla legge.

Posso acquistare una nuova prima casa se ne possiedo già una?

Sì, in determinate circostanze.

Chi possiede già un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa può richiedere nuovamente i benefici, impegnandosi a vendere la precedente abitazione entro 2 anni dal nuovo acquisto.

Se invece si possiede, nello stesso Comune, un’abitazione acquistata senza agevolazioni, generalmente è necessario venderla prima di procedere al nuovo acquisto agevolato.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

I benefici fiscali possono essere revocati quando non vengono rispettate le condizioni previste.

Tra i principali casi di decadenza troviamo:

• Dichiarazioni false sui requisiti richiesti.
• Mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi, quando obbligatorio.
• Mancata vendita della precedente abitazione agevolata entro il termine previsto.
• Vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, senza riacquistare entro un anno un’altra abitazione da destinare a residenza principale.

In caso di decadenza, l’acquirente può essere tenuto a versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, oltre agli interessi e alle sanzioni previste.

Se vendo la prima casa prima di 5 anni, cosa succede?

Vendere un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni può comportare la perdita dei benefici.

È tuttavia possibile evitarla acquistando, entro un anno dalla vendita, un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale.

È importante distinguere questa situazione dal caso in cui si acquista una nuova abitazione prima di vendere quella precedentemente agevolata: per quest’ultima operazione il termine per la vendita è stato esteso a due anni.

Cos’è il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa?

Chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquista un’altra rispettando le condizioni previste può avere diritto a un credito d’imposta.

Il credito è generalmente pari alla minore somma tra l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato e l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.

Può essere utilizzato, secondo le modalità di legge, per ridurre determinate imposte o in compensazione.

Agevolazioni prima casa ed esenzione IMU sono la stessa cosa?

No. È importante distinguere i benefici fiscali sull’acquisto dall’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale.

Per le agevolazioni sull’acquisto può essere sufficiente avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.

Per l’esenzione IMU, invece, generalmente è necessario che l’abitazione sia utilizzata come dimora abituale e che vi sia stabilita la residenza anagrafica, salvo le eccezioni previste dalla normativa.

Conclusione

Le agevolazioni prima casa rappresentano un’opportunità per chi desidera acquistare un immobile risparmiando sulle imposte.

Prima di procedere all’acquisto è però fondamentale verificare attentamente i requisiti, le condizioni e le scadenze, così da evitare la perdita dei benefici fiscali.

Studi Santi Servizi Immobiliari ti accompagna nella ricerca della tua nuova casa, aiutandoti a individuare l’immobile più adatto alle tue esigenze e a orientarti nelle diverse fasi dell’acquisto.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato, “Agevolazioni fiscali prima casa – Istruzioni per l’uso”, ottobre 2024. Testo sintetizzato e aggiornato con la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 relativa al termine per la vendita dell’immobile precedentemente agevolato.

Le informazioni hanno carattere generale. Per verificare l’applicabilità delle agevolazioni al proprio caso è opportuno rivolgersi a un notaio o a un professionista qualificato