Quando si decide di acquistare o vendere un immobile, ci sono diversi documenti da controllare per affrontare la compravendita in sicurezza. Tra questi, uno dei più importanti è il certificato di agibilità, un documento che spesso viene sottovalutato, ma che può avere un ruolo fondamentale nella vendita di una casa.

Ma che cos’è esattamente? È obbligatorio? E soprattutto, è possibile vendere un immobile senza agibilità?

Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è il documento che, secondo la disciplina previgente, attestava la presenza delle condizioni necessarie per utilizzare un immobile in sicurezza.

In particolare, riguarda alcuni requisiti fondamentali:

• Sicurezza: condizioni di sicurezza dell’edificio e degli impianti.
• Igiene e salubrità: rispetto delle condizioni igienico-sanitarie previste dalla normativa.
• Risparmio energetico: rispetto dei requisiti energetici applicabili.
• Conformità edilizia: corrispondenza dell’opera al progetto presentato, secondo quanto previsto dalla legge.

Dal 2016, il tradizionale certificato è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente.

I certificati rilasciati secondo la precedente normativa restano comunque importanti per documentare la situazione degli immobili.

Quando è necessaria l’agibilità?

La Segnalazione Certificata di Agibilità è prevista, in particolare, nei seguenti casi:

• Realizzazione di nuove costruzioni.
• Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali.
• Interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e sugli altri requisiti previsti dalla normativa.

La segnalazione deve essere presentata, nei casi previsti, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura.

Non tutti gli interventi di manutenzione richiedono quindi una nuova segnalazione: occorre valutare la tipologia dei lavori effettuati.

Come si ottiene la Segnalazione Certificata di Agibilità?

Per presentare la SCA è necessario rivolgersi a un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere.

Il tecnico verifica la documentazione dell’immobile e predispone le attestazioni necessarie.

A seconda del caso, possono essere richiesti:

• Attestazione delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
• Documentazione relativa al collaudo statico, quando prevista.
• Dichiarazioni relative agli impianti.
• Documentazione catastale.
• Ulteriori attestazioni previste dalla normativa edilizia.

Una volta presentata la segnalazione completa della documentazione richiesta, l’immobile può essere utilizzato secondo quanto previsto dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, ferma restando la possibilità di controlli da parte delle amministrazioni competenti.

Si può vendere una casa senza certificato di agibilità?

Sì, in determinate circostanze è possibile vendere un immobile privo di agibilità.

La mancanza del certificato non rende automaticamente nulla una compravendita immobiliare.

Tuttavia, si tratta di un aspetto che non deve essere trascurato.

L’assenza dell’agibilità può infatti comportare conseguenze importanti:

• Possibili contestazioni tra venditore e acquirente.
• Difficoltà nell’utilizzo dell’immobile per la destinazione prevista.
• Necessità di effettuare verifiche tecniche o interventi per ottenere l’agibilità.
• Possibili complicazioni durante la richiesta di un mutuo.

Per questo motivo è fondamentale che l’acquirente sia informato della situazione documentale dell’immobile prima di impegnarsi nell’acquisto.

È sempre consigliabile verificare con un tecnico e con il notaio le conseguenze specifiche della mancanza di agibilità.

Qual è la differenza tra agibilità e conformità catastale?

Un errore piuttosto comune è pensare che un immobile regolarmente accatastato sia automaticamente dotato di agibilità.

In realtà, si tratta di aspetti differenti.

La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra i dati e la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile.

L’agibilità, invece, riguarda le condizioni previste dalla normativa per l’utilizzo dell’edificio, tra cui sicurezza, igiene e salubrità.

Inoltre, la conformità catastale non deve essere confusa con la regolarità urbanistico-edilizia.

Un immobile può quindi risultare accatastato correttamente ma presentare comunque problematiche relative all’agibilità.

Come verificare se una casa ha l’agibilità?

Prima di acquistare un immobile è opportuno richiedere al proprietario la relativa documentazione.

Se il documento non è disponibile, è possibile effettuare una verifica presso gli uffici comunali competenti, anche attraverso una richiesta di accesso agli atti, quando consentita.

Un professionista abilitato può aiutare a ricostruire la situazione edilizia dell’immobile e verificare l’eventuale presenza del certificato di agibilità o della successiva SCA.

Questa verifica è particolarmente importante quando si acquistano immobili datati, ristrutturati o che hanno subito modifiche nel corso degli anni.

Perché controllare l’agibilità prima di acquistare casa?

Acquistare un immobile rappresenta un investimento importante e conoscere la sua situazione documentale permette di prendere decisioni più consapevoli.

Controllare l’agibilità prima della compravendita significa:

• Ridurre il rischio di spiacevoli sorprese.
• Conoscere eventuali problematiche tecniche o amministrative.
• Valutare possibili costi aggiuntivi.
• Affrontare la trattativa con maggiore trasparenza.

Una verifica preventiva può fare la differenza tra un acquisto sereno e una situazione complessa da risolvere successivamente.

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La presente guida ha carattere informativo e non sostituisce le verifiche tecniche e legali necessarie nel singolo caso.