Si definisce locazione il contratto con il quale una parte detto locatore si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto detto conduttore (o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 cod.civ.).

Sono d’obbligo la forma scritta e la registrazione.

Tabella dei principali contratti di locazione abitativa

Tipologia	Durata	Canone	Cedolare secca	Disdetta / recesso	Principali vantaggi fiscali
4 + 4 – Canone libero	4 anni + rinnovo di 4	Libero, determinato dalle parti	21%	Il proprietario può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge, con preavviso generalmente di 6 mesi. Il conduttore può recedere per gravi motivi con almeno 6 mesi di preavviso, salvo diversa previsione contrattuale.	Cedolare 21%; se non si opta per cedolare, tassazione ordinaria IRPEF e relative addizionali; imposta di registro e bollo secondo regime ordinario.
3 + 2 – Canone concordato	3 anni + proroga di 2	Calcolato secondo l’accordo territoriale	10%, se ricorrono i requisiti	Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, con preavviso generalmente di 6 mesi. Il conduttore può recedere per gravi motivi con almeno 6 mesi, salvo diverso termine concordato.	Cedolare 10%; ulteriori agevolazioni fiscali possono spettare secondo le condizioni previste dalla normativa.
Transitorio	Da 1 a 18 mesi	Generalmente secondo accordo territoriale nei casi previsti	21% oppure 10% se il contratto rientra nei casi agevolati di canone concordato	Non è un normale contratto rinnovabile: alla scadenza prevista termina, purché siano rispettati i requisiti della transitorietà.	Possibile cedolare; il 10% è applicabile quando ricorrono i presupposti del canone concordato.
Studenti universitari	Da 6 mesi a 3 anni	Secondo accordo territoriale	10%, se ricorrono i requisiti	Rinnovabile alla prima scadenza; lo studente può dare disdetta con preavviso da 1 a 3 mesi, secondo quanto previsto dal contratto/modello applicabile.	Cedolare 10%; regime a canone concordato e relative agevolazioni previste dalla normativa

Per le locazioni ad uso non abitativo la disciplina è diversa da quella abitativa. La regola generale è la Legge 392/1978, soprattutto per attività commerciali, artigianali, industriali e professionali.

Contratti di locazione non abitativa

Tipologia	Durata minima	Canone	Cedolare secca	Recesso del conduttore	Indennità per perdita dell’avviamento
Attività commerciali / artigianali	6 + 6 anni	Libero	No, in via ordinaria	Per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverso termine contrattuale	Generalmente sì, se ricorrono i presupposti
Attività alberghiere / assimilate	9 + 9 anni	Libero	No, in via ordinaria	Per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverso termine	Generalmente sì, se ricorrono i presupposti
Attività professionali	Generalmente 6 + 6 anni	Libero	No, in via ordinaria	Secondo quanto previsto dal contratto e dalla legge	Dipende dall’attività e dai presupposti; non è automatica
Uso diverso particolare	Da verificare in base all’attività	Libero	Generalmente no	Da verificare in base al contratto e alla disciplina applicabile	Dipende dalla tipologia di Attività

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE

Il locatore può scegliere tra due regimi di tassazione del reddito ottenuto affittando l’immobile come abitazione:

• Regime ordinario: i canoni sono sommati a tutti gli altri redditi e tassati in relazione all’aliquota dello scaglione IRPEF in cui rientra. Alla registrazione del contratto paga imposta di registro (2% con un minimo di euro 67,00) e imposta di bollo.
• Cedolare secca: sul canone si applica un’aliquota fissa a seconda che si tratti di canone di locazione libero (21%) oppure concordato (10%); non paga IRPEF e relative addizionali, né l’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto né l’imposta di bollo; non può pretendere l’adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto e deve informare – con raccomandata – l’inquilino dell’intenzione di ricorrere al regime non ordinario.
Per l’inquilino, questa opzione si traduce in due vantaggi: certezza che il canone non aumenti e risparmio sull’imposta di registro che non versa.

APE e locazione: cosa deve fare il proprietario

La disciplina deriva principalmente dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, modificato dal D.L. 145/2013. La norma stabilisce che nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita la clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione energetica; per la locazione di singole unità immobiliari, invece, la copia dell’APE non deve essere necessariamente allegata al contratto.

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