La Plusvalenza

Quando vendi casa ci può essere una plusvalenza imponibile ai fini irpef.La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo aumentato dalle spesedi acquisto. La plusvalenza non è tassata se tra la data di acquisto dell’immobile e la data di vendita sono passati più di cinque anni. Nel  caso che si rivenda entro i 5 anni non c’è plusvalenza imponibile se:

l’immobile oggetto della compravendita è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per almeno la metà del tempo intercorrente tra la data di acquisto e la data di vendita;

il titolo di provenienza è una successione;

il titolo di provenienza è una donazione, se tra la data di acquisto del donante e la data di vendita del donatario sono passati più di cinque anni.

All’atto di cessione e su richiesta del notaio, sull’eventuale plusvalenza realizzata si applica un’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26%. In alternativa il venditore può decidere di portare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno corrente e pagare le tasse in base alle aliquote IRPEF.

Decadenza dell’agevolazione ‘Prima Casa’

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa. L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

Non trasferisce la residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto;

Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le agevolazioni non si perdono quando entro un anno dalla vendita o dalla donazione, il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Con riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

Se è ancora pendente il termine di  diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. A tal fine, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo la riqualificazione dell’imposta. L’ufficio riliquidal’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non sarà invece applicata la sanzione del 30% in quanto entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dell’agevolazione;

Riguardo al caso del contribuente che vende l’abitazione, acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012):

Se prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a “prima casa”), il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi.

Decorsi i tempi entro i quali trasferire la residenza o riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale, sempre che il contribuente non sia stato accertato dall’Agenzia delle Entrate, è possibile beneficiare del “ravvedimento operoso” ed ottenere la riduzione delle sanzioni.

Credito d’imposta per riacquisto ‘Prima Casa’

E’ prevista un’agevolazione fiscale a favore di coloro che vendono l’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali. Hanno diritto al credito d’imposta coloro che vendono l’abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni “prima casa” per acquisirne, entro un anno, un’altra sempre come “prima casa”.

L’agevolazione consiste in un credito d’imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata all’atto del precedente acquisto, che non può superare l’importo del medesimo tributo dovuto per l’acquisizione della nuova abitazione.

Il credito d’imposta di cui sopra può essere portato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero ancora può essere portato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in sede di dichiarazione dei redditi; in ogni caso non può essere chiesto a rimborso.