Cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy consente di entrare subito nell’abitazione scelta, prima in locazione (Rent) e successivamente nella piena proprietà (Buy); un processo che si conclude in 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato fin da subito, rinviando il Rogito Notarile e l’accensione di un Mutuo.

Utilizzando questa metodologia si ottengono 4 importantissimi benefici:

1 ) L’acquirente si crea uno ‘Storico Creditizio’ che migliora il proprio ‘rating‘ al fine di ottenere un mutuo successivamente.

2) La creazione di un ‘Primo Effetto Leva‘ per l’acquirente, versando al venditore un importo mensilmente (canone di locazione) del quale si vede accantonare una quota mediamente del 50% come acconto prezzo.

3) La creazione di un ‘Secondo Effetto Leva’ derivante dalla posticipazione di tutti i costi accessori e imposte relative al mutuo e rogito.

4) Un ‘Periodo Di Prova’ durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione del proprio impegno, evitando i costi del rogito.

Può essere una mossa vincente?

Sì. Il Rent to Buy risolve la problematica – assai diffusa – di chi, per acquistare una nuova casa, deve venderne un’altra. La nuova casa la si può abitare da subito, liberando quella vecchia per venderla, ed eventualmente con la liquidità ottenuta può rogitare la nuova prima del termine.

MA ATTENZIONE!

Il Rent to Buy non è uno ‘strumento finanziario’, è una modalità di compravendita che produce delle leve finanziarie e non è alcun intervento di un soggetto terzo nei rapporti giuridici ed economici tra acquirente e venditore.

L’inquilino – futuro proprietario entra nella casa, versando al venditore un acconto che mediamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita che è pattuito oggi e bloccato per 3 anni; successivamente versa mensilmente un equivalente ad un normale canone di locazione, che però solo in parte è considerato canone di locazione a ‘fondo perduto’; la residua parte viene invece ‘salvata’ creando un deposito in conto futuro, che sommato all’acconto iniziale, porta l’accantonamento totale, al termine del programma a circa il 15% del prezzo concordato.

Il canone di locazione versato in 3 anni in realtà non comporta maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: conti alla mano, accedere dopo 3 anni, ad un mutuo ipotecario di importo inferiore può generare un risparmio sui costi del mutuo stesso notevole rispetto al canone versato.

RENT TO BUY

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LEVA FINANZIARIA GRATUITA

Oggi il numero degli immobili proposti in vendita con la formula del Rent to Buy sono in nettissima minoranza rispetto all’enorme numero dio immobili che si possono effettivamente acquistare con il Rent to Buy, spiegando in modo corretto, professionale ed esauriente la metodologia sotto i vari aspetti giuridici e fiscali.

situazioni nelle quali può essere conveniente il rent to buy, anzichè il metodo tradizionale:

• Se non si ha fretta di vendere, si può mettere a reddito l’immobile fino al momento della vendita. Si avrà un inquilino, futuro proprietario, che curerà la casa come se fosse già sua e sarà puntuale nei pagamenti, anche perché grazie a questi sta creando uno “storico creditizio”.

• Se si ha fretta di vendere perché si è rimasti indietro con le rate del mutuo, si può ottenere subito la liquidità sufficiente per saldare le rate in sospeso. Attraverso i versamenti mensili dell’inquilino, futuro proprietario, si possono affrontare le rate successive; al rogito, il mutuo verrà estinto.

• Se si sta vendendo casa per acquistarne una nuova, si può ricorrere al doppio “Rent to Buy”. Si prende possesso immediato della nuova casa con un accordo di 36 mesi, si libera l’abitazione usata e la si mette in vendita con il metodo tradizionale oppure con un “Rent to Buy” più breve, così da rogitare la vendita dell’usato prima dell’acquisto definitivo del nuovo immobile.

Si può anche vendere l’usato con il “Rent to Buy” e, contestualmente, girarlo in permuta al costruttore da cui si acquista la nuova casa. Secondo il testo, l’operazione è vantaggiosa per tutti:

• L’immobile usato non subisce un deprezzamento a causa della permuta;

• L’impresa ritira un immobile che sarà venduto entro tre anni e che, nel frattempo, produce una rendita tramite la locazione.

Il Rent to Buy, oltre a garantire le parti, crea i presupposti per consentire al venditore, soprattutto se si tratta di un’impresa, di cartolarizzare lo strumento stesso.

Nello specifico, il “Rent to Buy” è uno schema contrattuale doppio, costituito da due contratti “tipici” previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile, tra loro collegati:

• Contratto di locazione
• Preliminare di compravendita

Entrambi devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Il preliminare dovrà inoltre essere tassativamente trascritto.

Il contratto deve essere realizzato meticolosamente, prestando attenzione alle clausole che collegano i due accordi, al fine di:

• Non perdere la caratteristica di “tipicità” dei contratti;

• Non movimentare in alcun modo la fiscalità sulla vendita prima della definizione del rogito;

• Creare un sistema che consenta di gestire senza problemi un rapporto della durata di tre anni, secondo una modalità vantaggiosa per entrambe le parti (“modalità win-win”).