Partiamo col dire che l’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. L’usufrutto è un diritto riconosciuto all’usufruttuario e consiste nel godere ed usare la cosa altrui traendo dalla proprietà tutte le utilità che può dare compreso i frutti, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica.

Le persone interessate in questo contesto prendono il nome di usufruttuario e nudo proprietà (usufrutto e nuda proprietà).

Che cosa è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è la situazione del proprietario del bene gravato da usufrutto, al quale è sottratto il potere di usare il bene stesso e di farne propri i frutti.

All’usufruttuario non competono solo specifiche forme di utilizzazione del bene, come avviene negli altri diritti reali di godimento, ma tutte le forme di utilizzazione che non sono escluse dal titolo.

Sotto questo profilo si può dire che l’usufrutto è il tipico diritto reale di godimento a contenuto generale, subordinato solo ai limiti della temporaneità e dell’obbligo di rispettare la destinazione economica del bene.

Quale è la caratteristica dell’usufrutto?

L’usufrutto a differenza degli altri diritti reali è caratterizzato dalla temporaneità: esso non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o trenta anni se si tratta di persona giuridica (per esempio una società).

L’usufrutto si acquista per legge per usucapione, per testamento e per contratto. Volendo stimare un fabbricato gravato da usufrutto, uso o abitazione c’è da considerare che l’immobile può anche essere concesso in locazione.

L’uso è un diritto reale limitato di godimento che attribuisce al suo titolare il potere di servirsi di un bene e se esso è fruttifero, di raccoglierne i frutti , ma solo limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Il diritto di uso ha carattere personalissimo e non può essere ceduto o dato in locazione; secondo la giurisprudenza il divieto di cessione può tuttavia essere superato con il consenso del nudo proprietario.

L’abitazione invece è il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Il diritto di abitazione ha un carattere personalissimo quindi non può essere ceduto né locato né sottoposto a sequestro.

È un diritto che può essere costituito per atto di volontà e anche per legge.

Questi diritti e gli immobili connessi sono oggetto di valutazione con le formule dell’estimo ai fini della stima della casa.

Premettendo che il nudo proprietario può godersi l’immobile solo alla cessazione dell’usufrutto, il valore attuale della casa è dato dalla differenza tra il probabile prezzo di mercato del bene considerato libero dall’usufrutto ed il cumulo dei futuri redditi netti che l’immobile è capace di produrre dal giorno della stima all’anno in cui viene liberato l’immobile scontato all’attualità .

Facciamo un esempio per rendere più chiaro quanto detto circa la stima della casa in usufrutto o gravato da uso e abitazioni.

Il signor X è usufruire di un garage con superficie di metri quadri 40 il cui valore di mercato è di euro 23.204,56.

Volendo calcolare il reddito netto annuo si è supposto un affitto annuo lordo di Euro 1859,24 a cui togliendo le spese che si aggirano mediamente intorno al 40% si ha un reddito netto annuo di euro

1.859,24 – 743,70= euro 1.115,55

Volendo calcolare l’aspettativa di vita dell’usufruttuario possiamo affermare che avendo questo sessant’anni la probabilità di sopravvivenza desunta dall’apposita tabella sarà di anni 18.
Quindi avendo a disposizione questi dati si calcola il:

1. valore attuale dell’usufrutto (U)
2. cumulo dei redditi netti
3. numero di anni
4. saggio di attualizzazione.

Proteggi il tuo patrimonio con la scelta giusta

Distinguere tra usufrutto e diritto di abitazione non è solo una questione terminologica, ma una scelta strategica che impatta sulla gestione futura del tuo immobile e sulla sua commerciabilità.

Hai dubbi su quale formula sia più adatta alla tua situazione familiare o fiscale?

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